中国公募REITs规划继续扩容，从“千亿”到“万亿”怎么完成跨过？

发布时间：2025-05-22　点此：1055次

【大河财立方记者贾永标上海报导】炎炎夏日，难挡职业人士聚集REITs商场的热心。

7月14日至15日，第七届不动产证券化与REITs高峰论坛在上海举办。本次大会以“盘活存量财物扩展有用出资”为主题，与会职业人士就不动产、金融业及新式的根底设备公募REITs平稳开展进行了共享沟通。

“REITs现在的生态便是水大鱼大，当时最重要的仍是要把商场做起来，让更多的人参加进来，尽管国内REITs刚刚起步，但信任我们一同总结经验探究前路，必定会有光亮的未来。”REITs职业联盟履行会长王刚说。

国内公募REITs商场已挨近千亿

揭露材料显现，REITs全称为Real Estate Investment Trusts，即不动产出资信任，又称房托基金、地产信任。作为西方进口货，REITs于1960年起源于美国，是一种通过发行收益信任凭据/股份聚集资金，由办理人进行房地产出资、运营和办理，并将出资归纳收益分配给出资者的证券。

关于出资者而言，REITs借由不动产的证券化及很多出资人的资金集资，使没有巨大本钱的一般出资人也能以较低门槛参加不动产商场，取得不动产商场买卖、租金与增值所带来的收益。一起出资人不需求实质持有不动产标的，就可在证券商场买卖，因而商场流通性优于不动产。

“现在国内公募REITs商场规模现已迫临千亿，跟着消费根底设备正式归入REITs发行规模，财物类型再度扩容，我国公募REITs必将进入快速开展期。”不少参会人士达成了一致。

REITs职业联盟履行会长王刚在会上表明，2021年6月，第一批9单公募根底设备REITs别离在上海证券买卖所及深圳证券买卖所完结资金征集，并成功挂牌上市买卖，揭开了公募根底设备REITs商场的帷幕。

数据显现，在第一批公募根底设备REITs成功发行两年后，已发行或已过审的公募根底设备REITs现已有29只，总市值挨近人民币1000亿元，底层财物类型包含：工业园区9只、高速公路8只、保证房4只、仓储物流3只、清洁动力3只、生态环保设备2只。

近年来，我国坚持把不动产开展的落脚点放在民生上，保险施行不动产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、“一城一策”，促进不动产商场平稳健康开展。面临巨大的存量不动产以及有限的融资途径，财物证券化能够盘活存量财物、扩展有用出资，优化本钱结构、下降资金本钱，是不动产融资最重要的途径之一。

“不动产证券化的实质便是将不动产构成可拆细、可接连、可衍生买卖的金融出资行为。”上海市世界股权出资基金协会常务理事、上海久有基金董事长兼首席履行官刘小龙说，我国不动产证券化能够学习发达国家的成功经验，加大不动产证券化力度，激活我国的出资与消费，推进人民币回归和坚持其实在价值。

REITs商场有望迎来快速开展期

与会人士以为，公募根底设备REITs商场阅历了曩昔两年的开展，相关税务方针、“扩募”规矩、重要底层财物类型——保证性租借住宅相关指引、更新的项目申报指引及审阅重视事项的公布，使公募根底设备REITs的方针系统更为完善。

大河财立方记者注意到，2022年5月31日，在证监会的指导下，沪深买卖所别离发布揭露征集根底设备证券出资基金（REITs）规矩适用指引第3号——新购入根底设备项目（简称为“指引第3号”），清晰了公募根底设备REITs扩募包含向不特定目标出售（包含向原持有人配售和揭露扩募）以及定向扩募。扩募是REITs产品的重要特性，该文件的发布预示着公募根底设备REITs商场加速扩容的脚步，进一步促进投融资良性循环。

不过更让从业人士感到振作的仍是2023年3月，国家开展变革委发布《关于标准高效做好根底设备范畴不动产出资信任基金（REITs）项目申报引荐作业的告诉》，标志着我国正式将消费根底设备归入REITs发行规模，优先支撑百货商场、购物中心、农贸商场等城乡商业网点项目，保证根本民生的社区商业项目发行根底设REITs。

“最近发布的方针初次将消费类的根底设备归入REITs的规模、底层财物。”我国房地工业协会商业文明旅行地产专业委员会秘书长蔡云表明，房地产职业近年来的存量财物急需盘活，信任这些存量的开释将为商场供给资金的增量。

会上发布的《我国REITs开展陈述》显现，REITs在全球规模内广受出资者欢迎，并在美国、日本、新加坡、我国内地及香港等首要本钱商场有广泛的影响力。

其间如新加坡，通过20年的探究，不只招引了许多来自全球各地的出资者在新加坡出资REITs和房地产商业信任产品，还成功地招引了来自全球各地的开发商用其所在地的财物作为底层财物在新加坡发行REITs和房地产商业信任产品，从而使出资集体和财物散布都十分世界化，也招引到十分广泛的资金进入新加坡本钱商场。

商场继续扩容机会与应战并存

“现在REITs的发行监管根据是证监会发布的部门规章，法令位阶较低，对各方主体的行为束缚和利益维护力度不行。”上海国有本钱运营研究院投融资中心首席专家罗桂连说到。

在他看来，在REITs配套税务法规方面，2022年1月财政部和国家税务总局联合公布的3号公告，清晰了原始权益人在进行公募根底设备REITs股权架构重组过程中及后续持有过程中的三个首要触及企业所得税的问题，对公募根底设备REITs的发行供给了支撑，并迈出了公募根底设备REITs配套税务法规的第一步。

业内人士普遍以为，在实务操作中，各地主管税务机关关于“原始权益人”的适用规模、特殊性税务处理条件中“12个月距离期”及原始权益人向项目公司注入根底设备财物的过程中除了“划转”以外的财物重组方法（包含但不限于：兼并、分立、股权转让、财物作价出资、增资、债款重组等方法）在满意必定条件的情况下是否均可挑选按特殊性税务处理有不同了解，需求进一步优化和清晰化。此外，关于重组过程中除了企业所得税以外的其他税金（如增值税、土地增值税、印花税等）的处理方法，尚有待后续的税收公告来进一步系统化配套的税务法规。

“公募根底设备REITs均为选用外部办理模式的契约型REITs，由外聘的公募基金办理人履行包含基金办理、财物运营和物业办理在内的一切职责，并承当主体职责。”德勤我国房地产职业审计及鉴证业务主管合伙人倪敏说到，上述公募根底设备REITs办理模式及杂乱结构势必会带来更高的办理本钱及税务本钱、更大的道德危险、信息不对称危险及潜在的出资者利益冲突。

不过，上述陈述也说到，在全球倡议可继续开展及我国提出“双碳”的大布景下，加速开展方法绿色转型的需求益发火急，企业饯别环境、社会和公司管理（“ESG”）理念的重要性益发杰出。而公募根底设备REITs的底层财物首要是根底设备及不动产，天然便是饯别ESG理念并供给高质量ESG出资标的的优质产品。

责编:刘安琪 | 审校:李金雨 | 审阅:李震 | 监制:万军伟

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